财政部关于清理整顿各种政府性基金的通知
财政部
财政部关于清理整顿各种政府性基金的通知
财政部
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），国务院各部委、各直属机构，新
疆生产建设兵团：
为了贯彻《国务院关于加强预算外资金管理的决定》（国发〔1996〕29号）和《中共中央、国务院关于治理向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的决定》（中发〔1997〕14号）的规定，进一步加强政府性基金管理，规范政府分配秩序，根据国务院领导的指示，经商国
务院有关部门，现就清理整顿政府性基金有关问题通知如下：
一、清理整顿的范围。各地区、各部门以征收、提取、价外附加、税费附加等各种形式向公民、法人和其他组织筹集建立的具有专项用途且目前仍在执行的各种政府性基金（包括资金、附加和专项收费），均属于清理整顿的范围。主要包括：国家法律、法规规定，国务院和财政部及国
务院授权部门批准设立的政府性基金项目，国务院其他有关部门和地方各级人民政府及其所属部门批准设立的政府性基金项目。
公民、法人和其他组织自愿捐赠、赞助设立的基金，基金会募集建立的基金以及行政事业单位按照国家财务会计制度规定提取建立的专用基金，不属于清理整顿的范围。
二、清理整顿的组织。清理整顿工作采取条块结合、分工负责的方式进行。全国清理整顿政府性基金的工作由财政部会同国务院有关部门负责。各省、自治区、直辖市财政厅（局）和国务院有关部门分别负责组织本地区和本部门的清理整顿工作。各地区的清理整顿工作由同级财政部门
会同有关部门进行。上级财政部门要对下级财政部门的清理整顿工作进行部署和指导。国务院有关部门要对本部门直属机构的清理整顿工作进行部署和指导。
三、清理整顿的方式及程序。清理整顿工作采取先清理登记后审核处理的办法。各省、自治区、直辖市财政厅（局）会同有关部门在清理汇总的基础上对本行政区域内执行的所有政府性基金项目进行登记并提出初审意见，国务院有关部门对本部门执行的所有政府性基金项目进行清理登
记并提出初审意见。在清理登记和初审过程中，各地区、各部门要认真填写《国家批准的政府性基金清理登记审查表》、《地方各级人民政府及其所属部门设立的政府性基金清理登记审查表》和《国务院有关部门设立的政府性基金清理登记审查表》（表样详见附件一）。在填写时，应分别
列明项目名称、批准机关及文号、征收对象和范围及标准、管理方式、1999年度的收入和支出及年终滚存结余等情况（填表说明详见附件二）。各省、自治区、直辖市财政厅（局）应将审核汇总的《国家批准的政府性基金清理登记审查表》和《地方各级人民政府及其所属部门设立的政
府性基金清理登记审查表》报经本级人民政府审查同意后，国务院有关部门应将审核汇总的《国家批准的政府性基金清理登记审查表》和《国务院有关部门设立的政府性基金清理登记审查表》，连同政府性基金的批准文件、清理登记的情况和初审意见的说明，于2000年10月1日前报
财政部。财政部会同国务院有关部门进行审核后，提出对现有政府性基金保留、取消和规范管理的意见，以及加强政府性基金管理的措施和建议，形成政府性基金清理整顿总结报告，上报国务院审定。
四、清理整顿的监督检查。在清理整顿过程中，上级财政部门要对下级财政部门的工作进行监督检查，国务院有关部门要对本直属机构的工作进行监督检查。各地区、各部门清理登记政府性基金的工作结束后，财政部将会同国务院有关部门组成检查组到一些地区、部门检查清理整顿情
况。对不按规定如实清理整顿、隐瞒不报的政府性基金，一经发现，将其收入全部没收上缴中央财政。对需追究领导责任的，要移送监察机关处理。
五、清理整顿工作的领导。各级财政部门和国务院有关部门要高度重视清理整顿政府性基金工作，切实加强领导，做好组织协调工作，严格按照本通知要求，认真清理登记，确保有关整顿工作的顺利进行。
附件一：
表1 国家批准的政府性基金清理登记审查表
填表单位（盖章）： 金额单位：万元
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｜序｜ ｜批准机关｜起征｜征收｜征收范围｜预定征｜使用｜管理｜主要｜ 1999年度 ｜
｜ ｜ 项目名称 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜－－－－－－－－－－－－｜
｜号｜ ｜及文号 ｜时间｜对象｜及标准 ｜收年限｜部门｜方式｜用途｜收入｜支出｜年终滚存结余｜
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｜ ｜ 工业部门 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜1 ｜电力建设基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜2 ｜三峡工程建设基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜3 ｜碘盐基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜4 ｜供配电贴费 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜5 ｜墙体材料专项基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜6 ｜冶金矿山开发费 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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初审意见｜
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续表
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｜序｜ ｜批准机关｜起征｜征收｜征收范围｜预定征｜使用｜管理｜主要｜ 1999年度 ｜
｜ ｜ 项目名称 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜－－－－－－－－－－－－｜
｜号｜ ｜及文号 ｜时间｜对象｜及标准 ｜收年限｜部门｜方式｜用途｜收入｜支出｜年终滚存结余｜
｜－｜－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－｜－－｜－－－－｜－－－｜－－｜－－｜－－｜－－｜－－｜－－－－－－｜
｜ ｜ 交通通信部门 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜7 ｜铁路建设基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜8 ｜车辆购置附加费 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜9 ｜公路养路费 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜10｜公路建设基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜11｜港口建设费 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜12｜以港养港资金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜13｜民航机场管理建设费 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜14｜民航基础设施建设基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜15｜邮电附加 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜16｜市话初装基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜17｜铁路建设附加费 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜18｜公路客货运附加费 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜19｜水运客货运附加费 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜20｜船舶吨税 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜21｜适航基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ ｜ 商粮贸部门 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜22｜散装水泥专项资金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜23｜国家茧丝绸发展风险基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜24｜中央对外贸易发展基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ ｜ 农业部门 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜25｜新菜地开发建设基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜26｜育林基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜27｜水利建设基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜28｜黄渤海对虾资源保护增值基金｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜29｜库区维护资金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ ｜ 城建部门 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜30｜市政设施配套费 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ ｜ 科学文化部门 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜31｜文化事业建设费 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜32｜国家电影事业发展专项资金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜33｜体育彩票公益金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ ｜ 教育部门 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜34｜农村教育集资 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜35｜城市教育附加费 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜36｜农村教育事业费附加 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜37｜地方教育附加 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜38｜地方教育基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ ｜ 其他部门 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜39｜农（牧）税附加 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜40｜渔业建设附加 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜41｜价格调节基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜
初审意见｜
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续表
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｜序｜ ｜批准机关｜起征｜征收｜征收范围｜预定征｜使用｜管理｜主要｜ 1999年度 ｜
｜ ｜ 项目名称 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜－－－－－－－－－－－－｜
｜号｜ ｜及文号 ｜时间｜对象｜及标准 ｜收年限｜部门｜方式｜用途｜收入｜支出｜年终滚存结余｜
｜－｜－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－｜－－｜－－－－｜－－－｜－－｜－－｜－－｜－－｜－－｜－－－－－－｜
｜42｜粮食风险基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜－｜－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－｜－－｜－－－－｜－－－｜－－｜－－｜－－｜－－｜－－｜－－－－－－｜
｜43｜副食品风险基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜44｜城镇公用事业附加 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜45｜旅游发展基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜46｜复垦基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜47｜社会福利基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜48｜公共维修基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜49｜残疾人就业保障金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜50｜出口商品风险基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜51｜农村水电建设基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜52｜农业发展基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜53｜科技发展基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜54｜棉花价格调节基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜55｜残疾人福利基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜56｜污染源治理专项基金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜
初审意见｜
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表2 地方各级人民政府及其所属部门设立的政府性基金清理登记审查表
填表单位（盖章）： 金额单位：万元
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｜序｜ ｜批准机关｜起征｜征收｜征收范围｜预定征｜使用｜管理｜主要｜ 1999年度 ｜
｜ ｜ 项目名称 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜－－－－－－－－－－－－｜
｜号｜ ｜及文号 ｜时间｜对象｜及标准 ｜收年限｜部门｜方式｜用途｜收入｜支出｜年终滚存结余｜
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｜1 ｜一、省级批准设立 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜2 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜3 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜4 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜5 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜6 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜7 ｜二、地市级批准设立 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜8 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜9 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜10｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜11｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜12｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜13｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜14｜三、县及县以下批准设立｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜15｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜16｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜17｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜18｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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初审意见｜
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表3 国务院有关部门设立的政府性基金清理登记审查表
填表单位（盖章）： 金额单位：万元
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｜序 ｜ ｜批准机关｜起征｜征收｜征收范围｜预定征｜使用｜管理｜主要｜ 1999年度 ｜ ｜
｜ ｜ 项目名称 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜－－－－－－－－－－－－｜初审意见｜
｜号 ｜ ｜及文号 ｜时间｜对象｜及标准 ｜收年限｜部门｜方式｜用途｜收入｜支出｜年终滚存结余｜ ｜
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｜1 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜3 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜4 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜5 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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附件二：
填表说明
1．《国家批准的政府性基金清理登记审查表（表1）》，主要反映国家法律、法规规定，国务院和财政部及国务院授权部门批准设立的政府性基金项目（已列出具体项目）。本表按财务隶属关系和收入归属分别由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和国务院有关部门汇总填报；《地
方各级人民政府及其所属部门设立的政府性基金清理登记审查表（表2）》，主要反映地方各级人民政府及其所属部门批准设立的政府性基金项目。本表由各省、自治区、直辖市财政厅（局）汇总填报；《国务院有关部门设立的政府性基金清理登记审查表（表3）》，主要反映除表1所列
项目外，由国务院有关部门批准设立的政府性基金项目。本表由国务院有关部门汇总填报。
2．“填列单位”指国务院有关部门和各省、自治区、直辖市财政厅（局）。
3．“项目名称”栏。除表1所列项目外，各省、自治区、直辖市财政厅（局）应将本地区各级人民政府及其所属部门批准设立的项目，按审批级次填列在表2中；国务院有关部门应将本部门批准设立的政府性基金项目填列在表3中。
4．“使用部门”指有关政府性基金的资金具体使用部门。
5．“管理方式”指预算内管理、预算外财政专户管理或部门自行管理。
6．“1999年度收入、支出、年终滚存结余”按部门和单位的财务隶属关系和政府性基金收入的归属填列。属于中央收入的由国务院有关部门填列，属于地方收入的由各省、自治区、直辖市财政厅（局）填列。
7．“初审意见”指国务院有关部门及各省、自治区、直辖市财政厅（局）对所列政府性基金项目的初审意见。主要对现行基金项目提出包括取消、保留、降低征收标准、缩小征收范围、调整征收年限等意见，并说明审核依据及理由。
2000年7月28日
物业服务合同法律性质刍议
潘 徽 刘 颜
2002年深圳物业管理行业的上空一直弥漫着“纷争、整顿、调整、反思”的气氛，《住宅与房地产》评出2002年度深圳物业管理行业十大新闻，“东方半岛花园物业管理费上调引发连环纠纷”忝列其中。该刊相关报道全文如下：
2002年3月17日，深圳市布吉东方半岛花园小区因物业管理费上调一事引起部分业主不满，接连引发原业主委员会被全部调整，新业主委员会强行招标，中标的深圳市北方物业管理公司与原恒兆基物业管理公司在小区对峙，恒兆基物业管理公司诉新业主委员会违反合同等事件发生。整个事件所折射出的关于物业管理合同的性质、物业管理权属的移交程序及业主委员会的赔偿方式和制度建设等问题，引起深圳业界广泛关注和深入思考。目前该事件正由深圳仲裁委员会主持仲裁解决当中。
2003 年3月21日，深圳仲裁委员会作出了终局裁决。由曹叠云担任首席仲裁员的仲裁庭作出[2003]深仲裁字第151号深圳仲裁委员会裁决书的裁决如下：
（一） 申请人与被申请人自2003年4月1日起继续履行双方2001年2月18日所签
《物业管理委托合同》；
（二） 被申请人支付申请人自2002年8月1日至被申请人采取措施恢复申请人的管
理状态之月的物业管理酬金损失，每月以1.7万元计算。
(三) 和(四) 本文略。
本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。
深圳市恒兆基物业管理有限公司随后向法院申请执行。时至今日，作为终局裁决的该仲裁裁决并没有执行，东方半岛花园仍由深圳市北方物业管理有限公司管理，新旧物业公司也没有移交整个小区的物业管理资料，小区物业管理费拖欠情况比较严重。物业管理业界和法律人士都非常关注该案的执行，对业主委员会能否全面履行义务、如何履行义务表示关切。
6月19日，新华社受权发布国务院令第379号《物业管理条例》，将于2003年9月1日正式实施。这将是物业管理行业规范发展的新起点。 5月，由梁慧星担任课题组负责人的中国民法典立法研究课题组提交的《中国民法典草案建议稿》已经正式出版，这是从1998年初开始恢复的民法典草案编篡工作取得的阶段性成果。虽然法律不具有溯及既往效力，笔者还是愿意结合新条例和民法典草案建议稿，对物业服务合同的法律性质发表一些初浅的看法，如果能够为法律界和物业管理同行提供一些有益的参考，则幸甚。
《物业管理条例》的颁布对物业管理行业的影响是深远的。随着现代市场经
济的发展，产生了很多种新的合同类型。物业服务合同就是其中的一种。物业管理是为维持或者增加不动产及其附属设施的使用价值、维护不动产及其附属设施的使用安全和使用秩序而进行的管理活动。物业管理的权利来源归属于建筑物区分所有权。物业服务合同是物业管理人依据《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的规定，为业主持续进行物业管理服务，业主或使用人按照约定按时支付物业服务费用的合同；物业服务合同的内容应当包含物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限和违约责任等。物业服务合同的本质是反映区分所有建筑物的管理，具物权关系的民事合同，是一种特殊的服务合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，它是一种比较古老的合同类型，古巴比伦汉谟拉比法典对委托合同有专门规定。物业服务合同与委托合同有一些“近似”，但与纯粹的委托合同有差别。并且这种差别是明显的、实质的差别，这种差别足以使物业服务合同构成一种新的合同类型。
委托合同是委托代理发生的基础，民事主体通过委托扩大了活动空间和范围，适用范围相当广泛。委托合同的订立以双方当事人相互信任为基础。委托人之所以选定受托人为其处理事务，是以其对受托人能力和信誉的了解，相信受托人能够处理好委托的事务为基础的；受托人接受委托也是基于对委托人的了解和信任。没有当事人双方相互信任和自愿，委托合同关系不可能建立。从而，当事人双方均享有任意终止权，可任意终止合同。《合同法》第410条明确规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”，这一点使委托合同具有了区别于其它任何合同的本质特征。而在实践中，如果允许物业服务合同的任何一方随时任意地单方解除合同，对物业管理行业发展的影响将是致命的，甚至给物业管理行业带来一种灾难。试想，只要双方的“信任”有所动摇，不问客观上是否有理由，可以随时、任意地行使解除权，将是什么后果？势必造成物业管理企业短期行为，小区管理极度不稳定，从根本上造成对全体业主利益的损害，并造成社会资源浪费，激化各种社会矛盾。《物业管理条例》规定选聘、解聘物业管理企业的权利由业主大会行使，且必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
委托合同以处理委托人事务为目的。委托合同的标的是处理事务的行为，是
典型的提供劳务合同。现代建筑新技术、楼宇科技、设备设施的智能化、网络化、专业化的发展，使物业管理向“服务集成商”转变，物业管理的管理服务将发展成为一种系统化、专业化、技术化的综合性有偿服务，并不是简单的事务。国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。技术的创新领先是物业管理行业持续发展的根本，物业管理的服务必须与现代建筑产品保持同步领先。物业管理的核心还在于满足和超越顾客不断增长的需要。专业电梯工程、专业清洗、环境园林工程等专营公司的大量涌现，使得“业主大会+物业公司+专业公司”的未来物业管理模式必将成为主流。
委托合同中受托人应对委托人尽忠实义务，必须亲自处理和报告，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意。受托人以委托人名义开展活动，受托人行为的法律后果、所得收益和支出的费用在委托范围内由委托人承担和享受。物业服务合同中，物业管理公司是以自己名义从事经营管理活动，并且，由于物管企业对自己品牌的“树立”可以形成商誉，成为无形资产，享有知识产权。在一定程度上，这些知名品牌公司对小区的管理可以提升小区知名度和公众形象。物业服务合同中双方的权利义务、管理者酬金、违约责任、侵权责任都应明确规定，双方当事人各自分别承担和享有，物管企业必须获得利润才能获得生存。
但《物业管理条例》是行政法规，物业服务合同的法律性质应由上位法来明确。中国历史上实行专制体制，历代法典均属刑法，并无现代意义上的民法。编篡民法典之议，始于19世纪末。新中国成立后曾三次进行民法典编篡，均告中断。改革开放后，1998年初，起草民法典的条件已经成就。《中国民法典草案建议稿》于2002年8月全部完成，分总则、物权、债权总则、合同、侵权行为、亲属和继承共七编，八十一章，一千九百二十四条。其将“物业管理合同”单列为第五十二章，共十四条。但是笔者认为，该草案对物业管理合同的法律性质归位于委托合同是值得商榷的，对委托人和物业管理人的合同解除权的规定尤其值得物业管理界注意，引起重视。第1318条物业管理合同的定义为“物业管理合同是物业管理人受业主或者业主团体委托，为委托人持续处理物业管理事务，委托人支付报酬的合同。”第1331条“本章没有规定的，适用委托合同的有关规定。”第1327条“委托人可以随时解除物业管理合同。”第1328条：“物业管理人不得解除物业管理合同，但合同约定的解除条件成就的除外。”①
原《合同法》直接规定了十五种有名合同，《中国民法典草案建议稿》增加到三十种。经笔者考查，除原十五种外，新增存款合同、借用合同、雇用合同、项目建设运营合同、物业管理合同、教学培训合同、医疗合同、餐饮合同、住宿合同、旅游合同、演出合同、出版合同、合伙合同、保证合同和独立保证合同共十五种。虽然没有出现“服务合同”的归类，但“服务”的概念已经明确。如第1349条“医疗合同是医方受患者的委托或者基于职责，为患者施行治疗、防疫、保健或者医学检查等服务的合同。”第1372条“餐饮合同是就餐人交付费用，餐饮业经营人提供餐饮服务的合同。”第1381条“住宿合同是住宿人交付费用，旅店业经营人提供住宿服务的合同。”第1396条“旅游合同是游客交付费用，旅行社提供旅游服务的合同。”②
不同类型的合同所涉及的合同内容、合同方式、合同目的都应该有着本质的差别。“任何法律上的分类均涉及两个问题：一为区别标准，一为区别实益。”③合同的不同类型划分不光要反映社会现实，准确界定交易的性质，还要通过民商法律的规定保障交易的安全、推动交易的便捷，充分保护主体的权利，符合主体权利和义务相对应的要求，从而构建法治社会。因此，笔者建议，将物业管理合同、医疗合同、餐饮合同、住宿合同和旅游合同归位于“服务合同”，将服务合同作为单独一章单列，按一般规定和各小类合同分节。
2002年10月22日国务院办公室就《中华人民共和国物业管理条例（草案）》向社会大众征求意见稿，收到社会各界意见和建议共计近4000条，条例吸收社会各界意见与建议近50%，充分反映了广大人民群众的意愿，体现出发展为重、平衡利益、保护弱者的观念，此次征求意见是进一步增强政府立法工作透明度的一次尝试和探索，事实证明这样的方式是成功的、有益的。④笔者衷心希望这些成功的、有益的尝试和探索成果能够在民法典起草和编篡中得到体现，那么物业管理行业的发展才会迎来更光明的前景。
参考文献：
①②中国民法典立法研究课题组（课题组负责人 梁慧星）《中国民法典草案建议稿》，法律出版社，2003.3
③王泽鉴 《民法概要》，中国政法大学出版社，2003.2
④中新网6月20日电《政府立法彰显民智 物业管理条例采纳民意近50％》
作者单位：
潘 徽 贵州省黔南州民族职业技术学院
刘 颜 广东信通律师事务所
本文发表于《现代物业》2003年8月期
