中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法
中国工商银行
中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法
1996年2月1日，中国工商银行
第一章 总则
第一条 为加强个人住房保证贷款管理，维护借贷双方合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则（试行）》及有关金融和房改法规政策的规定，制订本办法。
第二条 个人住房担保贷款（以下简称贷款）是借款人购建修住房时以借款人或第三人（作为保证人）能自主支配的财产作为抵押物或质物的一种贷款方式，借款人到期不能归还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物作为补偿。
第三条 办理贷款必须遵守国家法律，遵守国家的房改政策和银行的有关信贷规章、制度、原则，在平等协商的基础上签订住房抵押贷款合同。
第二章 贷款的对象和条件
第四条 贷款对象。具有完全民事行为能力的个人。
第五条 贷款条件。借款申请人必须具备以下条件：
一、具有城镇常住户口或合法的居留身份；
二、具有固定的职业和稳定的收入；
三、信用良好，具有偿还贷款本息的能力；
四、有贷款人认可的资产作为抵押，并有足够代偿能力的单位或个人作为归还贷款本息的保证人；
五、对个人发放用于购买自住住房的贷款，借款人的住房购买价格基本符合贷款行或其委托的房地产估价师评估价值；
六、对个人发放用于修建自住住房的贷款，要求借款人已取得所修建住房的土地使用权，且土地使用权终止时间不早于贷款合同终止时间；贷款项目已经取得当地建设行政部门和城市规划部门的批准；
七、在中国工商银行开立有住房存款户（如在中国工商银行开立有住房公积金专户，公积金存款可与住房储蓄存款余额合并计算，但需持有公积金管理部门的批准文件），存款余额至少占购买住房价格或修建住房投资额的30％，存款期必须在半年以上，并以此作为购房首期付款或先于银行贷款投入修建住房；
八、贷款人规定的其他条件。
第六条 借款人应向贷款人提供下列资料：
一、具有法律效力的借款人身份证明（如：身份证、户口本、合法的居留证件及其他有效身份证明）；
二、有关部门出具的借款人家庭稳定经济收入的证明；
三、符合政策法规规定的购、建、修住房合同意向书、协议或其他批准文件；
四、抵押物或质物清单、权属证明、估价报告、保险单和有处分权人同意抵押或质押的证明；
五、还款保证人的资格证明材料；
六、贷款人要求提供的其他证明文件或材料。
第三章 财产抵押、质押和第三方担保
第七条 下列财产可作为住房贷款的抵押物或质物：
一、借款人有权自主支配的房产和其他地上定着物；
系共同享有住房的，在取得共有人同意证明后，可按借款人所有产权的份额设定抵押；购买现房的，可凭所购房产的产权证书和保险单设定抵押权；
购买期房的，可凭购房合同设定抵押权。
二、贷款人认可的属于借款人或担保人所有的各种有价证券（包括定期存单）及其他财产。
第八条 下列财产不能作为抵押物或质物：
一、土地所有权；
二、所有权、使用权不明或者有争议的财产；
三、不能强制执行或处理的；
四、已经设定抵押的；
五、被依法查封、扣押监管或者采取其他保全措施或强制措施的；
六、依法不得抵押或质押的其他财产。
第九条 以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人必须签订书面抵押合同，并于放款前向当地房地产管理部门办理抵押登记手续；采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同。贷款行认为要公证的，借款人应到公证机关办理公证手续。公证及登记费由借款方负担。
第十条 抵押合同应当包括以下内容：（1）被担保的主债权种类、数额；（2）债务人履行债务的期限；（3）抵押物的名称、数量、质量状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；（4）抵押担保的范围；（5）借贷双方认为需要约定的其他事项。
质押合同应当包括以下内容：（1）被担保的主债权种类、数额；（2）债务人履行债务的期限；（3）质物的名称、数量、质量、状况；（4）质物担保的范围；（5）质物移交的时间；（6）借贷双方认为需要约定的其他事项。
第十一条 用于抵押的房地产，其抵押物价值的确认，可由贷款人或其认可的房地产估价机构进行评估，并经抵押权人确认。评估费用由借款人负担。
第十二条 以房产作为抵押的，借款人需在借款合同签订前到保险公司按指定的险种办理或由贷款人代办有关保险手续；投保金额不得低于借款的全部本息；投保期至少要长于借款期半年；保险单不得有任何有损贷款人权益的限制性条款；保险所需一切费用由借款人负担；抵押期内，保险单由贷款人保管。
第十三条 作为抵押物的房地产，其房产证、单据由贷款人保管。借款人对设定抵押的房地产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款人的监督、检查。
第十四条 贷款人对自己保管的质物，应专项保管，不得动用，如造成损坏、遗失，由贷款人承担责任并赔偿损失。
第十五条 以有价证券作质押的，在质押期内，有价证券到期时，可选择以下处理方式：
一、借款人与贷款人共同兑现，并偿还贷款或转换为储蓄存单继续用于质押；
二、借款人用贷款人认可的等额有价证券调换到期证券。
第十六条 抵押或质押期间，未经贷款人同意，借款人不得将抵押物转移、拆迁、出租、变卖、馈赠；用有价证券进行质押的，出质人不得以任何理由挂失。
第十七条 抵押或质押双方应正式签订抵押合同或质押合同，并详细开列抵押物或质物清单，抵押合同自登记之日起生效，质押合同自质物移交于质权人占有时生效，至借款人还清全部贷款本息时解除。抵押或质押解除后，贷款人将抵押物或质物归还借款人。
第十八条 个人住房担保贷款在借款人提供抵押或质押担保基础上，必须由贷款人认可的第三方提供不可撤销的全额有效担保。
保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力且在中国工商银行开户，一般情况下担保人应为借款人所在单位；
保证人为自然人的，应当有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且必须在贷款行存有一定数额的保证金。
第十九条 保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同，保证合同应当包括以下内容：（1）被保证的主债权种类、数额；（2）债务人履行债务的期限；（3）保证的方式；（4）保证担保的范围；（5）保证的期间；（6）双方认为需要约定的其他事项。
第二十条 保证期限为贷款合同履行完毕之日起两年。
第二十一条 保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续；未经贷款人认可，原保证继续有效。
第四章 借款合同的签订与履行
第二十二条 贷款由借款人提出借款申请，经贷款人审查同意后，签订借款合同。
第二十三条 借款合同应当约定贷款种类、贷款用途、金额、利率、还款期限、还款方式、违约责任和双方认为需要约定的其他事项。
借贷双方应将借款合同与抵押合同或质押合同合并，签订抵押借款合同或质押借款合同，但合同内容除本条的上款内容之外，还应涵盖第十条的内容。
第二十四条 借款合同及有关材料，贷款人认为有必要的，应经公证机关对其真实性和合法性进行公证，公证费用由借款人负担。借款人违约时，贷款人可以申请公证机关会同人民法院强制执行借款人的抵押物或质物。
第二十五条 贷款只能用于购建修自住住房，不得挪作他用。
第二十六条 以房地产作为抵押物的，贷款金额不得高于抵押物现值的70％；以定期储蓄存单作为质物的，按照《个人定期储蓄存单小额抵押贷款办法》（银发〔1994〕316号）的规定办理；以其他有价证券作为质物的，比照定期储蓄存单办理。
第二十七条 贷款期限为一至十年。
第二十八条 贷款利率按照中国人民银行的有关规定执行。
第二十九条 借款人需按合同规定的还款方式与期限偿还贷款本息。
第三十条 归还本息的方法有二种方式，由各行根据当地情况选定或借贷双方商定：
1．月均还款法。贷款期限内每月以相等的偿还额足额归还贷款本金和利息。
2．累进还款法。贷款期限内，逐年或每隔几年递增偿还额，但每年或某几年内各月均以相等的偿还额足额归还贷款本金和利息。
第三十一条 借款期内，借款人未按合同规定的时间偿还贷款本息，在接到贷款人发出的催交通知书后，必须立即补付欠交的贷款本息及逾期罚金。按规定加罚逾期罚息。
第五章 借款合同的变更和解除
第三十二条 借款合同依法需要变更和解除的，必须经借贷双方协商同意。协商未达成之前，原借款合同继续有效。
第三十三条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人或保证人继续履行借款人所签订的借款合同。
第三十四条 借款人的保证人系法人的，在其法人发生合并、分立或破产时，借款人应变更担保人并重新办理担保手续。
第三十五条 借款人按合同规定归还全部贷款本息后（含提前归还贷款本息），抵押物或质物返还借款人，借款合同随即终止。
第六章 责任和抵押物的处理
第三十六条 凡属下列行为之一的，借款人要承担相应责任：
一、借款人不能如约归还贷款本息；
二、借款人向贷款人提供虚假文件和资料，已经或可能造成贷款损失的；
三、借款人未经贷款人同意，擅自改变贷款用途，挪用贷款的；
四、借款人未经贷款人同意，将设定抵押权的财产和权益拆迁、出租、出售、转让、馈赠或再抵押的；
五、借款人抽逃、隐匿、私分、违法出让、不合理低价变卖财产，影响贷款人贷款安全的；
六、借款人使用贷款从事违反国家政策、法律活动的；
七、在同一贷款人的两个以上（含两个）分支机构取得贷款的；
八、借款人影响贷款人权益的其他行为。
第三十七条 凡属下列情况之一者，贷款人有权处理抵押物或质物：
一、借款人有本办法三十六条情形中行为之一的；
二、借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人；或其法定继承人或受遗赠人拒绝履行借款合同的。
第三十八条 处分抵押物或质物其价款不足以偿还贷款本息和费用的，贷款行有权向保证人追索应偿还部分；处分抵押物或质物其价款超过应偿还部分，应退还借款人。
第三十九条 借款人违反合同规定挪用贷款，贷款人有权提前收回部分或全部贷款，返还相应价值的抵押物或质物，并按规定加收罚息。
第四十条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可向合同管理机关申请调解或仲裁，也可向人民法院起诉。
第七章 附则
第四十一条 各省、直辖市、自治区、计划单列市分行可根据本办法拟定实施细则，并报总行房地产信贷部备案。
第四十二条 本办法由中国工商银行制订、解释、修改。
第四十三条 本办法自公布之日起施行。
技术措施的版权保护
梁志文
版权保护的技术措施，是指版权人所主动采取的，能有效控制进入受版权保护的作品并对版权人权利进行有效保护，防止侵犯其合法权利的设备、产品或方法。目前版权人常用的技术措施主要有：反复制设备、电子水印、数字签名或数字指纹技术、电子版权管理系统、追踪系统以及控制进入受保护作品的措施。
技术措施受保护须满足一些条件：
第一，它必须是有效的技术措施。在有效的判断上，它可划分为两个标准，一是技术措施控制版权作品的有效性，即对作品的使用、接触需要“版权人许可”，或者“授权”。二是技术措施本身的有效性，它是指版权人用以控制作品的技术措施具有技术上的可行性。当然，这种技术可行性是指在正常运行的过程中能充分有效即可。因为任何一项技术措施不可能是完美的，黑客能够破译的技术措施并不能说明技术措施本身的无效。
第二，它是版权人采取的技术措施。所谓版权人，是指作者和版权持有人，版权持有人包括出版者、广播组织、版权继承人、作者的雇主等。笔者认为，只有合法权利人对其采取的技术措施才受版权法保护，对侵犯他人版权的作品加以控制的技术措施不应受版权保护。当然，对于这一点，其举证责任可由规避技术措施者来承担，以平衡双方利益。
第三，它是一种设备、产品或方法、组件。即是用以控制版权作品的任何技术、产品、设备及其部件或部分。
根据各国立法实践来看，技术措施可以分为两类：控制访问的技术措施和控制作品使用的技术措施。侵犯版权人的技术措施也主要体现为两类：规避访问控制技术措施和规避作品使用控制技术措施。这些规避行为通常表现为“未经版权人许可，对加密的作品进行解密，或对技术措施进行躲避、绕过、移动、关闭或妨碍。”在侵权的构成要件上，“附属的侵权行为”还须考虑其主观因素，即其设计或生产的“主要目的”是规避受版权保护的技术措施。“商业目的”性质的拥有该类装置以及进口、发行、销售、出租或广告行为也具有侵权之主观要件。当然，如同所有权利一样，技术措施保护也存在权利的限制和例外。
我国著作权法第四十七条第六款原则性地规定了对技术措施的保护。此外，计算机程序保护条例第二十四条第三款规定了计算机软件方面的保护。对于技术措施保护的“限制和例外”除在著作权法中的规定外，还将新的例外通过行政法规予以规范。这是我国技术措施保护在形式上的一个很重要的特点。其次，在我国技术措施保护是以侵权行为为中心的。由于我国著作权法没有“帮助侵权（共同侵权）”的规定，故在某种程度上，含有规避用途的设备、产品或方法的设计、生产、制造和使用行为并不在禁止之列。第三，在侵权的构成要件上，我国要求行为人“故意”避开或者破坏保护著作权和邻接权的技术措施。“故意”按照一般法理，是指明知或应当知道版权人采取了技术措施而予以有意避开或破坏。
技术措施保护的法律属性
版权法在当代最出人意料的发展是在保护范围里出现了技术措施和权利管理信息。它给版权法带来前所未有的冲突，怎样解决冲突，首先就必须对纳入了版权法体系的技术措施的法律属性进行分析。笔者认为，它实质上是一种网上作品的有偿使用制度。技术措施是版权人的一种经济权利，也是作品传播者的经济权利，即是一种邻接权。
首先，技术措施是一种经济权利，它是网上作品的有偿使用制度。随着网络这一第四媒体的发展，网络版权的利用也越来越普遍。在网络环境下，作品上网就会产生全面自动传播的结果，其原因是网页的后台软件具有类似传统版权法中传播组织的地位。因此，作品上网在带给全社会信息传播便捷的同时，它也不可避免地对版权人的经济利益产生影响。传统版权法面对网络时代浩如烟海的信息被大量使用、复制、传播而呈现无能为力的状态，“新酒已无旧瓶”可装，权利人开始采取一些技术措施等自救系统来与盗版作斗争，并且运用其经济实力和社会影响推动了技术措施的版权立法进程。版权法出现了新型权利处理机制，它们主要体现在：设置收费装置，对作品的具体利用进行收费；集体管理机制得以强化；作品的电子交易将会广泛运用。技术措施，不管是控制访问的技术措施还是控制使用的技术措施，从本质上看它创设出一种有偿使用作品的新机制，它往往体现“每次使用收费”的目的。即如果用户需要使用作品，往往需要在付费后才能获得访问口令和用户密码。
从版权法的发展历史来看，版权的使用制度一直随着传播技术和传播方式的发展而发展。随着新技术的发展，各国版权保护总会在不同程度上予以反映。计算机技术、数字化技术的发明和推广为版权法的发展拓展了新的领域，数字化权、向公众传播权、出租权、公共借阅权等逐步纳入了新的法律体系。可见，技术措施作为版权人对其作品利用进行控制的一种措施，明显是具有经济权利内容的。
在版权法经济权利扩张的历史过程中，所有涉及作品利用的新技术案例初看起来似乎表明，当版权人试图去控制一种新技术的传播方式时，技术往往战胜版权。当人们对此进行细致的分析时，事实上该种观点仅仅在于某些版权人试图阻碍技术进步的情形。如果版权人试图对作品利用方式的新技术进行控制，阻碍社会各种通过新技术获取作品时，版权人往往难以如愿。当然，版权人并不意味着没有补偿。法律常常给版权人以报酬以允许新技术的继续利用。因此，在这种意义上，版权人的经济权利也在新的领域扩张了。在另外一类情形中，当版权人不是试图阻碍技术进步，而是在于积极利用新的传播方式时，他们往往会得到法律的认可，因为这意味着与版权人作品的传统利用方式相竞争。例如音乐作品的广播权、网络传输权等。在数字环境下产生的技术措施，体现了版权人试图积极利用新的传播媒介之愿望，因而它有助于鼓励智力创造，促进文学、艺术和科学领域的繁荣。鼓励创作，在版权法体系中表现为权利人的精神权利和经济权利，尤其是经济权利，它为作品创作提供了“助燃剂”。
其次，技术措施主要体现作品的经济权利，它是一种邻接权。尽管网络是否为一种新的媒介存在争论，但作为一种新的作品传播方式是毋庸置疑的。它为作者提供了新的传播手段，产生了复杂的网状传播，甚至有人称之为“万人出版时代”。但笔者认为，传播主体多元化并不能说明终极传播组织失去垄断，邻接权并没有溶入版权中，技术措施体现的是一种邻接权。技术措施进入版权体系是在传统传播组织（邻接权人）即出版权业界的推动下产生的。终极传播者的地位并没有因为网络的出现而从根本上动摇，而是凭借专业传播者的资金、技术、人才优势，大举向网络进军。其所具有的强大的社会地位不断推动版权法的立法。结果是以邻接权为主题的权利不断强化。技术措施进入版权法体系，正是版权业界在立法中具有较大的发言权的结果。有反对者在评论美国千年数字版权法时说：“计算机和软件产业集团在劝说国会创建反技术规避新的限制和例外时能使该法对其产业减少损害等方面是非常不成功的”，“他们的声音被出版界淹没了”。版权界之所以推进技术措施立法，是因为它体现了他们的重要利益。当然，我们承认，在网络上有些作者创设网站向公众传播作品，获取报酬，作品的作者就是作品的传播者。技术措施本身是不受版权保护的（当它是一个计算机程序时是另外一回事），它须有效控制作品时才符合法律所保护的要求。而技术措施常是传播组织控制作品传播的一种方式。作者通过网络传输权、数字化权等能够保护新技术条件下的利用方式给自己带来利益。当然，作者也可以自己充当传播者的角色，但这不否定技术措施是一种传播组织者的经济权利这一性质。
技术措施保护的经济分析
技术措施保护的合理性不仅可以通过伦理价值的分析得以论证，也可以通过经济分析得以论证。从经济学来看，知识具有公共产品的性质，矫正其外部经济性，使知识生产具有效率的方法是产权界定，以及提供给创作者以独占垄断权。传统版权法的制度供给在新技术条件下明显不足。因而产生了新的制度需求。
第一，知识具有公共产品 的属性，版权法的发展趋势是公共产品的强化。
公共产品的特征有二：一是其消费者是非竞争者的，一个人对一件公共物品的消费（或享受）并不会减少其他人对该种物品的消费；二是它为非排他性的，要排除任何人享受一件公共物品的利益要花费非常大的成本。当然，纯公共物品是比较少的。在这一场合，私人市场提供的公共产品数量可能小于最优值，即产生不足问题。因此，为了校正信息（知识）供应的不足问题，政府应自己生产和传播信息，对私人生产信息予以补贴或赋予信息以特权的垄断。其显著的经济特征在于这种特权都是垄断权。版权法的任务是给作者、作曲家和艺术家以垄断报酬。
传统版权法的基础是有限的复制技术，但在新技术下出现了保护成本问题。网络和数字技术的诞生，给人们获取作品带来了方面快捷的好处，同时也给版权人按照传统版权法保护权利以巨大挑战。面对浩如烟海的网上作品去制止侵权和防止侵权给其投资收益带来的影响越来越困难。在商业化过程中，权利人通过自己系统的发行网络实现私人收益越来越困难。版权人在新技术条件下利用技术保护其利益的“自助”系统便产生了，但技术措施也可能被破解或绕开，因此它产生了法律保护的需求，并通过版权界的立法动议而予以反映。
第二，作为知识产品的一个部分，版权产品（作品）在新技术条件下产生的外部经济性相应越来越难以用传统版权法的方式予以矫正。
外部经济是指个人或厂商（经济人）的行为直接影响到他人，却没有给予支付或得到补偿，即没有从货币或市场交易中反映出来。版权产品（作品）所涉及的是外部收益。版权人提供产品而获得利润，使其他人（经济人）也会收益，而版权人通过许可索取的价格，只得到对社会总收益的一部分。虽然创作者负担进行创作的成本，社会却得到了整体的收益。当市场存在外部性时，市场对商品的配置是无效率的。外部经济是非自愿的和有害的，市场决定的产品水平可能相当低。就版权等知识产品而言，矫正并使之内部化的政策是法律制度鼓励或制止外部经济效应。即法律赋予版权垄断授权创作者采取行动对付不向其创作支付费用的揩油者。
在新技术条件下，数字化技术使低成本复制成为可能，复制的精确度非常高，增加了各种获取作品的途径，并且快捷方便，其传播成本几近为零；未经授权而使用、改编、复制的风险大大增加；版权人、使用人和发行人高度分散化，每一个消费者都可能成为潜在的侵权人和传播者，即成为版权人的潜在竞争对手。基于有限复制技术的传统版权法的制度供给明显难以抵制这种不断增强的外部经济性，版权产品（作品）按照公共产品的产权规则就产生了新的制度需求。技术措施就其本质而言，意在控制版权产品的非法访问和非法复制；技术措施的法律保护意在制裁为侵犯他人版权而破坏有效控制作品的技术措施，和有意为牟利而提供破坏技术措施的设备及其制造与服务行为。而这些正是新技术条件下版权法所面临的外部经济性加强的表现。
