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从本案看不动产的变更登记与善意取得制度/逯春燕

作者:法律资料网 时间:2024-06-29 11:11:32  浏览:9702   来源:法律资料网
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从本案看不动产的变更登记与善意取得制度

北京市顺义区人民检察院 逯春燕、郭小锋

【内容提要】从民法理论与实践操作来看,不动产买卖相对于动产买卖更为复杂,其法律效果影响面也更为宽泛。因此,法律、法规对不动产买卖取得要件作出限制性规定。即便如此,不动产买卖仍存在诸多理论和实践上的问题。本文通过一则案例,来剖析不动产买卖中变更登记与善意取得制度。
【关键词】 不动产 变更登记 善意取得

一、基本案情
乙对法院民事判决不服,来我院申诉,称:甲、乙为父子关系,甲有一处房产,登记在甲的名下。乙离婚后要求搬入该所与甲同住,甲不允,乙遂撬锁入住。不久甲经一房屋中介机构将该房产卖与丙,并于买卖成交当日到房产部门办理了房屋变更登记手续,将房屋过户到丙的名下。乙以当初购房曾出资,房屋实为其与甲共有,甲无权单独处分为由拒绝为丙腾房。丙一纸诉状将乙诉至法院,要求乙腾退房屋。
顺义区法院判决丙为争议房屋合法所有人,乙之行为构成侵权,应腾退房屋。
二、案件评析意见
本案实质为部分共同共有人单独处分共有财产产生的争议。其中需要厘清的两个关键问题是:1、丙能否以变更后的房屋所有权证主张权利?2、不动产是否适用善意取得?
(一)关于不动产登记的效力
房屋作为大宗不动产,国家对其的管理和权属的确认,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第59条之规定,实行房屋所有权登记发证制度。即房屋的取得、转让、抵押等事项的发生,须经县级以上地方人民政府房产管理部门登记确认。
关于不动产登记的效力,大陆法系国家主要有两种不同的观点:一是登记要件说。此观点认为登记是不动产物权合法转移的要件,未经登记,所有权不发生转移,已登记变更,所有权即发生转移。德国民法主要采纳了这种观点;二是登记对抗说,此观点认为登记只是当事人在物权变动后应当履行的手续,未经登记,物权的变动在法律上也可有效成立,但只能在当事人之间发生效力,不能对抗第三人,日本民法采用了此观点。这两种做法可以说各有侧重。第一种观点赋予登记较强的公示力,任何人在与他人发生交易行为时,要确定对方是否有权转移不动产,只需要信赖登记而不需要信赖任何协议;第二种观点则强调尊重当事人关于转移不动产所达成的协议,同时也注重对善意一方在非因其过错而未进行登记情况下的利益保护。
分析我国法律规定,可知我国关于不动产权属的认定采纳的是登记要件说,即赋予登记以强的公信力,登记一经完成,权利即为设定。实践中不乏房屋买卖当事人、共有人因各种原因未能登记,或行政机关因种种原因错误登记的情况。但该种登记一经完成即产生了登记的公信力,即使该登记与真实权利不符,法律对于依赖该登记而为民事法律行为的人亦加以保护。这一做法可能损害了真正权利人的利益,但确实有利于保护登记人、相对人(第三人)的利益,同时也强化了国家对不动产的管理。
结合本案,乙可能确曾出资与甲共同购买了争议的房产,但一经登记到甲的名下,丙基于对该登记的信赖与甲为的房屋买卖行为即有效成立。双方办理房屋变更登记,将产权过户到丙的名下,丙即合法取得了对此房的所有权。因此,丙据对登记的信赖认为甲是房屋的合法所有人而为买卖行为、法院据登记在丙名下的房屋所有权证认定房屋归丙所有,并无不当。
(二)关于不动产的善意取得
房屋登记虽然赋予甲以较强公信力,但是丙是否可以基于善意取得制度取得该房屋(不动产)所有权呢?笔者认为,丙可以基于善意取得制度取得该房屋的所有权。其理由为:
1、从善意取得制度设立目的角度进行考察。善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。在广泛的商品交换中,从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产,也很难对市场上出售的商品逐一查清。如果受让人善意取得财产以后,根据转让人的无权处分行为使交易无效,并让受让人返还财产,则不仅要推翻已经形成的财产权属和财产关系,而且使当事人在从事交易活动时,随时担心买到的商品有可能要退还,这样就会给当事人交易时带来不安全感,从而不利于商品交易秩序的稳定。总之,善意取得制度是通过限制财产所有权人的追及权和一定程度上牺牲所有人的利益来实现维护商品交换的安全和良好秩序的目的。据此,房屋作为不动产进行买卖同样需要保护其交易安全和交易秩序,故应当适用善意取得制度。
2、从善意取得制度立法例角度进行考察。许多国家都明确规定不动产可以适用善意取得制度。例如,《瑞士民法典》第973条第1款规定:“出于善意而信赖不动产登记簿的登记,因而取得所有权或其他权利的人,均受保护。”《德国民法典》第926条也有类似规定。另外,我国台湾地区1993年完成的《民法物权编部分修文草案》第759条第2项规定:“因信赖不动产登记之善意第三人,已依法律行为为物权变动之登记者,其变动之效力,不因原登记有无效或撤销之原因而受影响。”充分体现了所有人权益与社会商品流转秩序两种利益权衡后的取舍。
3、从我国善意取得制度民法理论角度进行考察。根据《民法通则》善意取得概括规定,无权处分他人动产的占有人,在不法将动产转让给第三人以后,如果受让人在取得该动产时出于善意,可依法取得对该动产的所有权。受让人在取得动产的所有权以后,原所有人不得要求受让人返还财产,而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。由此得出善意取得的构成主要包括三个要件:一是取得的财产必须是依法可流通的动产;二是受让人取得财产时出于善意; 三是受让人必须通过交换而取得财产。在此基础上,形成了我国民法上善意取得制度只适用于动产的通说。实际上,我国民法对动产与不动产的规定是沿用两条线的立法模式,尤其在涉及物权变动模式方面的规定显得更为突出,因而不能依据法律规定动产适用善意取得制度(物权变动)来排除不动产不适用善意取得制度,否则有“关公战秦琼”之嫌。
4、从司法解释角度进行考察。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定,“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。” 该条中未将“共有财产”限定为动产,故可以理解为既包括动产也包括不动产,从该司法解释演变生成来看,实际上就是源于共同共有房屋的买卖纠纷。据此,司法解释实际上已间接承认不动产的善意取得制度。
5、从房屋买卖规定角度进行考察。1990年2月17日最高人民法院《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》强调:“……签订房屋买卖协议以后,提出解除买卖协议,未办理产权转移登记手续,应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。”1992年7月9日最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》答复:“房屋买卖系要式法律行为,农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方,还应依法办理该项手续后,方能认定买卖有效。”两司法性规范文件集中表达房屋买卖必须进行产权过户才发生物权变动,也即只要交易相对方办理了产权登记,法律就应当保护这种交易的稳定和安全。 这样,实则间接承认了房屋买卖适用善意取得制度。
6、从不动产公信与不动产善意取得关系角度进行考察。司法实践出现的“一房二卖”或“共房私卖”现象,基本的共识是如果房屋已经变更登记,由变更登记后的所有人取得房屋所有权。但是,对此适用的民法理论却有不同意见:第一种意见认为,变更登记后的所有人取得房屋所有权是基于物权公示和公信制度而对抗其他权利人;第二种意见认为,变更登记后的所有人取得房屋所有权是基于善意取得制度。笔者认为,在这种情形下,不动产公示制度与不动产善意取得制度是一个问题的两个方面。因为,如果不动产买卖没有进行变更登记,所有权就不会发生变动,那么考察公信没有任何意义,而且也不会发生对抗第三人的效力,也就不存在善意取得问题;如果不动产买卖进行了变更登记,变更后的所有权人可以基于公信与公示原则取得所有权,而且变更后的所有权人也可以依据公示和善意对抗其他权利人。
7、从善意取得制度的发展趋势角度进行考察。在商品经济发展日臻完善的社会背景下,不动产的交易将越来越频繁,是立足于全方位保护所有权的利益,还是在兼顾所有人权利的前提下,给予交易安全和交易问题充分保护。笔者认为,如果一味保护不动产所有人的利益,将会加大不动产的交易成本和信用成本,一定程度上阻碍不动产的流通。事实上,善意取得制度也正是顺应商品时代发展的潮流而作出回应,越来越多的国家将扩大善意取得制度的适用范围,不但适用不动产,而且提出了债权是否也应适用善意取得制度。鉴于这种情形,笔者认为,确立不动产的善意取得制度具有其重大现实意义。
三、案例启示
房屋买卖交易中,不乏共有人之间、共有人与买受人之间发生纠纷的事例。在立法、司法、理论界对于不动产是否适用善意取得存在争议的情况下,要从根本上维护自己的合法权益,各共有人应及时在房屋确权登记时载明自己的权利,同时介于物权登记中存在的疏漏,买受人应在交易前了解清房屋的权属情况,尽到相关的注意义务,取得全部共有人的同意,以避免日后的纷争。



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青岛市职业介绍管理暂行规定

山东省青岛市政府


青岛市职业介绍管理暂行规定
市政府



第一条 为培育和发展劳动力市场,合理配置劳动力资源,根据国家和省有关规定,结合本市实际,制定本规定。

第二条 本规定适用于本市行政区域。

第三条 市和各区(市)劳动行政部门按本规定负责职业介绍的管理工作。

第四条 开办职业介绍机构应当具备以下条件:
(一)有符合国家规定的章程和规章制度;
(二)有符合规定的注册资金;
(三)有固定的场所和相应的办公设施;
(四)有具备一定劳动业务知识和职业介绍工作经验的工作人员。

第五条 凡具备前条所列条件的企业、事业单位、社会团体、企业主管部门和公民个人均可开办职业介绍机构。
公民个人开办职业介绍机构,应取得有责任能力的单位担保。

第六条 县以上劳动就业服务机构开办职业介绍机构,经同级劳动行政部门批准后设立。

第七条 市属以上企业、事业单位、社会团体、企业主管部门开办职业介绍机构,由市劳动行政部门审批;其他单位和个人开办职业介绍机构,由所在区(市)劳动行政部门审批,报市劳动行政部门备案。

第八条 申请开办职业介绍机构的企业、事业单位、社会团体、企业主管部门和个人,须持单位的证明(个人持乡镇人民政府、街道办事处的证明),按照管理权限向市、区(市)劳动行政部门提出开办申请,对经审查符合规定条件的,核发《职业介绍许可证》。
经批准开办职业介绍机构的,开办者应持《职业介绍许可证》,到工商行政管理部门按规定办理注册登记。

第九条 职业介绍机构的职责:
(一)对求职者进行求职登记,提供用工信息,介绍就业;
(二)对用人单位和个人进行用工需求登记,提供求职资源信息,发布招聘广告(简章),推荐合格的劳动者;
(三)受用人单位委托代办职工招聘业务,代办职工录用、劳动合同鉴证、社会保险投保等手续;
(四)根据用人单位需要和求职者意愿,组织求职者进行技术培训,为职业技术教育、就业训练单位提供职业需求信息,向社会推荐经培训的技术人员;
(五)为家庭介绍用工。
企业主管部门开办的职业介绍机构,还应当负责安置交流本系统企业富余职工和受委托为本系统企业代办招收外来劳动力。

第十条 县以上劳动就业服务机构开办的职业介绍机构除具有前条第一款所列职业介绍机构的职责外,还应当开展下列工作:
(一)收集、管理劳动力资源信息和用工需求信息,并研究和预测劳动力供求发展趋势;
(二)向劳动行政部门提供劳动力资源信息和用工需求信息;
(三)安置交流企业富余职工和按劳动行政部门批准的数量招收外来劳动力。

第十一条 劳动行政部门应当在县以上劳动就业服务机构开办的职业介绍机构内,为用人单位招聘职工提供系列化服务。

第十二条 下列人员可以到职业介绍机构办理求职登记:
(一)持有《求职证》的城镇待业人员;
(二)持有《待业保险手册》的失业人员;
(三)持有《身份证》和《务工许可证》的外来劳动力;
(四)各类大、中专毕业生;
(五)其他求职者。

第十三条 职业介绍机构应当了解求职者的工作能力和身体健康状况,并如实为用人单位提供咨询。但对涉及个人隐私的,应当予以保密。

第十四条 职业介绍机构应当了解用人单位的经营状况和用工条件,审查必备的文件,并如实地为求职者提供咨询。但对涉及商业和技术秘密的,应当予以保密。

第十五条 职业介绍机构不得因民族、性别、宗教、信仰不同歧视求职者;不得因所有制属性不同歧视用人单位。

第十六条 职业介绍机构不得以欺诈、诱惑或胁迫方式进行职业介绍;不得从事有伤风化、妨害社会秩序的职业介绍活动。

第十七条 职业介绍实行有偿服务。职业介绍机构按规定收取中介服务费。

第十八条 职业介绍机构发布招聘广告(简章),事前应经劳动行政部门委托的市或区(市)劳动就业服务机构审查。

第十九条 劳动行政部门按照审批权限对各类职业介绍机构实行年检制度,职业介绍机构应如实报告工作情况,接受检查。

第二十条 对有下列行为之一的单位和个人,由劳动行政部门按下列规定处罚:
(一)未办理《职业介绍许可证》而从事职业介绍活动的责令其停止介绍活动,并处以1000元至2000元罚款;
(二)擅自发布招聘广告(简章)的,处以500元至1000元罚款;
(三)提供虚假劳动力供求信息的,责令其赔偿用人单位和求职者的经济损失,并处以1000元至2000元罚款;
(四)拒绝接受劳动行政部门检查的,视情节轻重吊扣或吊销《职业介绍许可证》;
(五)以欺诈、诱惑或胁迫方式进行职业介绍或从事有伤风化、妨害社会秩序的职业介绍活动的,责令其暂停营业或吊销《职业介绍许可证》,并处以5000元至10000元罚款。

第二十一条 当事人对劳动行政部门的处理决定不服的,可以依据《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请复议或提起行政诉讼。

第二十二条 本规定具体执行中的问题,由市劳动局负责解释。

第二十三条 本规定自发布之日起执行。



1994年8月23日

国务院办公厅关于批准张家口市城市总体规划的通知

国务院办公厅


国务院办公厅关于批准张家口市城市总体规划的通知

(2004年2月2日国务院办公厅国办函[2004]18号发布 自发布之日起施行)



河北省人民政府:

你省《关于张家口市城市总体规划(2000—2020年)的请示》(冀政〔2001〕68号)收悉。经国务院批准,现通知如下:

一、原则同意修订后的《张家口市城市总体规划(2001至2020年)》(以下简称《总体规划》)。

二、张家口市是冀西北地区中心城市。张家口市的城市建设与发展要遵循经济、社会、人口、资源和环境相协调的可持续发展战略,通过科技进步以及产业结构调整和优化升级,提高经济整体素质和效益,不断完善城市功能,逐步把张家口市建设成为经济繁荣、社会文明、布局合理、设施完善、环境良好的现代化城市。

三、同意《总体规划》确定的950平方公里的城市规划区范围。在城市规划区内,实行城乡统一规划管理。适当调整用地布局,逐步形成由中心城区(桥东、桥西城区)和宣化城区、下花园城区组成的组团式用地布局结构。

要发挥张家口市对区域经济的辐射、带动作用,合理分布市域人口和各类产业。编制市域城镇体系规划,在市域城镇体系规划指导下做好县(市)域城镇体系规划,促进城乡协调发展。

四、严格控制人口和建设用地规模。在城市发展中要节约用地,合理用地,保护耕地,努力提高单位土地面积产出的经济效益和社会效益。到2005年,主城区实际居住人口要控制在84.1万人以内,建设用地控制在80平方公里以内;到2010年,主城区实际居住人口要控制在89万人以内,建设用地控制在82.8平方公里以内;到2020年,主城区实际居住人口要控制在110.4万人以内,建设用地控制在105平方公里以内。

五、加强城市基础设施规划建设。重视城市道路交通设施建设,大力发展以公共交通为主、多种交通方式有机结合、各种交通枢纽相互衔接的综合运输体系。厉行节约用水,合理开发利用水资源,限制地下水开采量。要统筹规划和建设给水、排水、生活垃圾处理等基础设施,加快城市污水处理及中水回用设施建设,提高污水处理率、水的重复利用率和垃圾无害化处理率。要充分重视城市防灾工作,做好防洪等专项规划,加强大型防灾骨干工程和城市重点防灾设施以及灾害监测预警系统建设,建立包括消防、人防、防洪、抗震及防止其他地质灾害等内容的城市综合防灾体系。

六、加强城市环境综合治理,切实保护和改善生态环境。要严格按照规划提出的各类环保标准限期达标,保护好城市的水、大气和声环境。要加强官厅水库的水环境质量保护,严禁工业废水非达标排放。对污染严重而又无法治理达标的企业,坚决实行“关、停、并、转、迁”。对规划确定搬迁的企业要严格限制其扩大规模,并制订出切实可行的搬迁计划和措施。要改善城市燃料结构,提高大气环境质量。要保护已有植被,大力植树造林,提高绿化覆盖率,在荒漠化地区建设绿色屏障,形成防风固沙林网,同时进行退耕还草还林,恢复坝上草原生态系统。要组织实施好水土流失重点防治工程、京津风沙源治理工程、21世纪首都水资源可持续利用等重点项目。要制订实施环境保护规划的具体措施,使城市环境质量尽快得到明显改善。

七、重视城市风貌和特色保护。加强对市域内各级文物保护单位、历史文化街区和自然保护区、风景名胜资源的保护,划定保护范围,制订保护措施并严格实施。要重点做好沿清水河两岸地区的景观规划,加强对经三路、迎宾路和胜利路等主要干道两侧和城市主要出入口等重要地段的规划控制和引导。

八、严格实施《总体规划》。《总体规划》是张家口市城市发展、建设和管理的依据。城市规划区内一切建设活动必须符合《总体规划》的要求。要进一步完善城市规划、建设和管理的各项法规,抓紧编制详细规划,深化有关专项规划,强化全社会遵守城市规划的意识。城市规划行政主管部门要依法对城市规划区范围包括各类开发区在内的一切建设用地和建设活动实行统一、严格的规划管理,切实保障规划的实施。市级规划管理权不得下放。驻张家口市各单位要遵守有关法律法规及《总体规划》,服从规划管理,支持张家口市人民政府的工作,共同努力,把张家口市规划好、建设好、管理好。

张家口市人民政府要根据本批复精神,认真组织实施《总体规划》,任何单位和个人不得随意改变。你省和建设部要加强对《总体规划》实施工作的指导、监督和检查。